隨著城市發(fā)展從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量更新”，一系列深層次挑戰(zhàn)隨之浮現(xiàn)：復(fù)雜產(chǎn)權(quán)關(guān)系如何厘清？資金需求如何滿足？煥新之后如何實(shí)現(xiàn)“長久之興”？

面對這些難題，重慶正以制度創(chuàng)新和模式突破，向城市更新的“深水區(qū)”穩(wěn)步探索。在1月23日召開的全市住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，城市更新再次被置于突出位置，明確今年將盤活閑置空間900萬平方米以上，建設(shè)山城后巷100條。

從老廠房的“兩權(quán)分離”創(chuàng)新，到保障性住房的“金融活水”引入，再到歷史街區(qū)的“長效運(yùn)營”實(shí)踐，一條以激活內(nèi)生動力為核心的城市系統(tǒng)更新路徑正在重慶加速拓展。

破產(chǎn)權(quán)之困“產(chǎn)權(quán)松綁”盤活老工業(yè)區(qū)

進(jìn)入存量發(fā)展時代，如何喚醒沉睡的工業(yè)遺產(chǎn)與老舊廠房，是許多城市的共同課題。產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、歷史包袱重、改造成本高、周期長，曾讓不少市場力量望而卻步。

重慶在實(shí)踐中摸索出一條新路子——跳出所有權(quán)歸屬的糾結(jié)，靈活推動“所有權(quán)”與“經(jīng)營權(quán)”分離，讓專業(yè)運(yùn)營者輕裝上陣，專注于將舊空間盤活、用好。

兩江新區(qū)“耐德·三狼公園6號”，便是一個典型。其前身是1958年建廠的重慶儀表廠老廠區(qū)，搬遷后長期閑置。2023年，來自浙江的民間資本并未直接收購資產(chǎn)，而是與產(chǎn)權(quán)方創(chuàng)新合作模式：簽訂長期運(yùn)營協(xié)議，以支付租金方式獲得項(xiàng)目整體經(jīng)營權(quán)。

這一模式，繞開了高昂的收購成本與繁瑣的過戶程序，破解了資金與權(quán)屬的雙重困局。運(yùn)營方在保留工業(yè)遺產(chǎn)的基礎(chǔ)上，注入“花園式辦公”理念，打造出懷舊感與現(xiàn)代性交融的新場景。同時，兩江新區(qū)“邊改造、邊報備、邊辦證”的創(chuàng)新服務(wù)，也讓老廠房消防、水電等歷史遺留問題得到解決。

“該合作模式的核心是提升了運(yùn)營效率?！表?xiàng)目總經(jīng)理鄔月表示，“不用背負(fù)收購產(chǎn)權(quán)的沉重資金壓力，我們可以把所有精力和資源集中在改造、招商和運(yùn)營本身?！表?xiàng)目從2023年5月簽約進(jìn)場，9月啟動招商，僅半年就吸引了140多家新經(jīng)濟(jì)企業(yè)入駐。

如今，“耐德·三狼公園6號”的出租率長期穩(wěn)定在95%以上，日均人流量近3000人，實(shí)現(xiàn)了從閑置廠房到活力社區(qū)的蛻變。

類似的“產(chǎn)權(quán)松綁、專業(yè)運(yùn)營”思路，正在重慶多點(diǎn)開花。在渝中區(qū)山城巷，通過授予15年特許經(jīng)營權(quán)，吸引社會企業(yè)投資1.2億元負(fù)責(zé)全鏈條工作，實(shí)現(xiàn)老街區(qū)資源的市場化重生。

“針對以往部分項(xiàng)目存在的定位不準(zhǔn)、運(yùn)營不善等問題，重慶近年來更強(qiáng)調(diào)運(yùn)營導(dǎo)向，推動投融資和設(shè)計前置，提升項(xiàng)目自身平衡能力，從而吸引更多社會資本參與。”市住房和城鄉(xiāng)建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通過制度創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)權(quán)松綁”，顯著降低了存量盤活的制度性交易成本和資金門檻，讓專業(yè)力量敢于進(jìn)場、善于經(jīng)營，最終達(dá)成遺產(chǎn)保護(hù)、功能提升與市場回報的多方共贏。

解資金之渴金融工具成為“關(guān)鍵杠桿”

城市更新周期長、投入大，錢從哪兒來，是困住許多項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)難題。近年來，重慶創(chuàng)新運(yùn)用金融工具，將政策支持轉(zhuǎn)化為盤活存量資產(chǎn)的“關(guān)鍵杠桿”。

重慶建工旗下嘉寓公司的保障性租賃住房項(xiàng)目，是一個鮮活樣本。自2024年起，該公司通過收購存量商品房項(xiàng)目改造為保租房，目前已陸續(xù)投運(yùn)5個項(xiàng)目，今年仍有新項(xiàng)目推出，預(yù)計總投資規(guī)模約35億元。

“我們按政策要求籌資20%，剩下80%靠融資?！奔卧⒐矩?fù)責(zé)人坦言，若沒有低成本、長期限的資金支持，收購這類重資產(chǎn)很難算平賬——短期租金收入難以覆蓋長期的持有成本。

改變源于一項(xiàng)全國性政策。2023年，央行推出1000億元租賃住房貸款支持計劃，在重慶等8個城市試點(diǎn)，支持市場化批量收購存量商品房。得益于此，嘉寓公司于2024年初獲得關(guān)鍵的長期資金，突破了收購環(huán)節(jié)的瓶頸。

這不僅解決了“起步款”問題，更重要的是重構(gòu)了項(xiàng)目的財務(wù)邏輯。借助政策窗口，企業(yè)以合理價格獲取資產(chǎn)，再通過長期穩(wěn)定運(yùn)營逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，讓原本“算不過賬”的項(xiàng)目具備了商業(yè)可持續(xù)性。

2024年5月，佳寓·光環(huán)店落地，該項(xiàng)目收購94套精裝房源，僅做軟裝配備，3周內(nèi)即告滿租，出租率保持在95%以上，目前已基本實(shí)現(xiàn)單項(xiàng)目盈虧平衡。這意味著，在金融杠桿的撬動下，存量資產(chǎn)被成功“激活”，既滿足了年輕人的安居需求，也探索出一條市場化運(yùn)營路徑。

通過金融工具收購存量資產(chǎn)的作用，還體現(xiàn)在對片區(qū)活力的整體盤活。2025年10月，位于巴南的佳寓·魚胡路店正式開業(yè)，項(xiàng)目引入的青年租客帶動了周邊餐飲消費(fèi)，盤活了社區(qū)商業(yè)，形成了“資產(chǎn)盤活—居住改善—商業(yè)回暖—社區(qū)提升”的良性循環(huán)。

面對長期的資金需求，重慶各區(qū)縣也在探索多元化投融資機(jī)制。在渝中區(qū)，政府通過統(tǒng)籌專項(xiàng)資金、發(fā)行城市更新專項(xiàng)債等方式發(fā)揮引導(dǎo)作用。2021年至2024年，該區(qū)累計發(fā)行相關(guān)專項(xiàng)債約99.87億元，撬動區(qū)域固定資產(chǎn)投資約200億元，持續(xù)助力老舊小區(qū)改造和“兩江四岸”品質(zhì)提升。

謀長遠(yuǎn)之策從“開發(fā)”到“運(yùn)營”的模式重構(gòu)

重慶城市更新的內(nèi)在邏輯也在發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變：從追求短期面貌煥新，轉(zhuǎn)向培育長期可持續(xù)的活力。

“過去我們更注重怎么改，現(xiàn)在更關(guān)心改完后怎么活?！笔凶》亢统青l(xiāng)建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說，要避免更新項(xiàng)目“曇花一現(xiàn)”，必須在規(guī)劃之初就統(tǒng)籌后期運(yùn)營，通過業(yè)態(tài)引導(dǎo)、商戶培育和社區(qū)共建，確保更新后能持續(xù)產(chǎn)生社會與經(jīng)濟(jì)效益。

夜幕降臨，渝中區(qū)魯祖廟傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)的燈火次第亮起，青磚黛瓦間飄出咖啡與精釀啤酒的香氣。這條曾經(jīng)沉寂的老街，如今夜間客流量比改造前增長40%，節(jié)假日單日客流量突破2萬人次。

2021年11月，魯祖廟片區(qū)啟動更新，在改造規(guī)劃前期就明確不拆除一棟老建筑，而是通過“修舊如舊”的微更新，復(fù)原歷史風(fēng)貌的同時，巧妙注入當(dāng)代生活氣息。

2024年開街后，這里的一棟小樓便可自成消費(fèi)生態(tài)：咖啡輕食、特色正餐、身心療愈等業(yè)態(tài)在垂直空間內(nèi)融合，形成滿足全時段需求的“微單元”。更新不僅留住了老店與老住戶，還通過功能置換引入新業(yè)態(tài)，讓老街坊的日常步調(diào)與年輕游客的新潮體驗(yàn)和諧共生。

在魯祖廟，民生路73號的民國時期三層磚木建筑，特意恢復(fù)了原有的灰色磚墻與拱券結(jié)構(gòu)，如今成為一家備受歡迎的咖啡館；北平機(jī)器將穿斗木構(gòu)老房改造為“四合院微醺實(shí)驗(yàn)室”，其獨(dú)家特釀帶動了夜間消費(fèi)激增；僅有70平方米的表叔茶餐廳，憑借復(fù)古裝修與社區(qū)融合，月營收可達(dá)30萬元。

據(jù)顯示，魯祖廟已引入30余家特色商戶，其中多為首店或精品店。

魯祖廟的煥新，是重慶城市更新從“大開發(fā)”轉(zhuǎn)向“精運(yùn)營”的一個縮影。這種系統(tǒng)性的運(yùn)營思維，正在全市多個更新項(xiàng)目中鋪開。2025年，全市實(shí)施更新項(xiàng)目166個，建成9個示范片區(qū)，推動更新單元從小區(qū)延伸至街區(qū)、片區(qū)。

去年5月，煥新開街的沙坪壩區(qū)壹心巷，打造的百米“青創(chuàng)夜市”迅速聚攏人氣，A+Space文創(chuàng)空間、斑馬咖啡等新業(yè)態(tài)入駐，整條街租金穩(wěn)定、空置率下降，形成了“人氣—商氣—財氣”的良性循環(huán)；九龍坡區(qū)民主村則在城市更新過程中設(shè)立了社區(qū)就業(yè)驛站，通過“零就業(yè)家庭動態(tài)清零”等機(jī)制，為離校未就業(yè)大學(xué)生等群體提供一對一幫扶，讓更新成果轉(zhuǎn)化為居民手中端穩(wěn)的“飯碗”。

“目前，我們還在構(gòu)建系統(tǒng)化的城市更新數(shù)據(jù)底座，通過打通城市綜合體檢與專項(xiàng)體檢數(shù)據(jù)，整合GIS、BIM、CIM等多元數(shù)據(jù)體系，建立覆蓋老舊房屋、高層建筑、地下管線、路橋隧軌等要素的高質(zhì)量數(shù)據(jù)集，并全面接入數(shù)字重慶IRS系統(tǒng)?！笔凶》亢统青l(xiāng)建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說，這一數(shù)據(jù)底座的構(gòu)建，將推動城市更新相關(guān)數(shù)據(jù)的全量歸集、全面共享與全面賦能，為精細(xì)化治理和可持續(xù)發(fā)展提供持續(xù)支撐。

從“三狼公園”的輕盈轉(zhuǎn)身，到保障性住房的金融活水，再到魯祖廟的持續(xù)生長，重慶的實(shí)踐勾勒出一條清晰路徑：唯有打破制度束縛、導(dǎo)入市場活水、夯實(shí)運(yùn)營根基，才能讓城市更新不止于“一時之新”，更成就“長久之興”。